外国人はインドネシアで不動産を買える?
結論
インドネシアで外国人が不動産を持つことは、まったく不可能ではありません。ただし、日本でよくイメージするような「自由に土地ごと完全所有する」という感覚で考えると、かなり危険です。インドネシアでは、不動産を持つといっても、どの権利で持つのかが非常に重要で、外国人には使える権利の種類に前提条件があります。
結論から言うと、外国人がインドネシアの不動産を検討する場合は、「家を買えるか」ではなく、「どの権利形態で、どこまで持てるのか」を先に確認しなければいけません。特に大事なのは、Hak Pakai の考え方と、アパートなどの区分所有で土地部分の扱いがどうなるかです。ここを理解せずに物件価格だけ見て進めると、後から自分が想定していた権利ではなかったと気づくことになります。
前提
インドネシアの土地・建物制度では、同じ「不動産」でも、土地の権利と建物・住戸の権利の組み合わせで実務が変わります。しかも外国人が関わる場合は、さらに区別が必要です。
ATR/BPN の公式説明では、Hak Pakai は一定条件のもとで外国人にも与えられ得る権利とされています。つまり、外国人がインドネシアで不動産を持つ余地は制度上ありますが、それは何でも自由に持てるという意味ではありません。外国人向けの保有は、権利の種類と制度上の位置づけを前提に整理しないと誤解しやすいです。
また、PP No. 18 Tahun 2021 は、外国人による住宅・居住用不動産の前提になっていた旧制度も含めて整理し直した重要な規則です。このため、古いネット記事や昔の体験談だけで判断すると、制度の読み違いが起きやすいです。
さらに、外国人向けの区分所有に関する実務では、Permen ATR/BPN No. 16 Tahun 2021 に関連する資料上、外国人向けの区分所有住戸では「土地共有部分を含まない」旨の記載が土地台帳の注記に入ることが示されています。ここは非常に重要です。なぜなら、外国人がアパートを買うときに、日本のマンションの感覚で「土地持分も当然ついている」と思い込むと、権利理解がずれるからです。
実際の流れ
最初にやるべきことは、「自分は何のためにその不動産を持ちたいのか」を明確にすることです。自分で住むのか、将来の拠点にしたいのか、家族帯同用なのか、投資収益を狙うのかで、見るべき権利とリスクが違います。
次に、その物件が土地付き住宅なのか、アパート・コンドミニアムのような区分所有なのかを分けて考えます。土地付き物件は、見た目が魅力的でも、外国人がどの権利で持てるのか、所有期間や更新の考え方を見ないと危険です。一方、区分所有の住戸は「部屋だけ見ればわかりやすい」と感じやすいですが、土地部分の扱いまで見ないと誤解します。
そのうえで、物件の証書や権利説明を確認します。ATR/BPN の説明でも、土地証明書の種類は複数あり、名前が似ていても中身が違います。ここを仲介業者の口頭説明だけで済ませるのは危険です。物件資料には、どの権利なのか、誰名義なのか、外国人が関与する場合にどう登録されるのかまで確認する必要があります。
アパートを検討する場合は、外国人向けの区分所有の扱いを特に慎重に見ます。制度資料上、外国人の区分所有住戸では「土地共有部分を含まない」扱いが注記される整理が見られるため、土地付きの完全所有を想像してはいけません。ここを理解したうえで、「自分は土地を持ちたいのか、住戸利用権として考えるのか」を分けて判断することが大切です。
また、外国人がインドネシアに「居住している」前提が重要になる場面があります。つまり、単なる興味本位の購入相談と、実際にインドネシアで生活基盤を持つ人の取得検討は同じではありません。滞在資格や将来の居住予定と不動産購入を切り離して考えないほうが安全です。
よくある失敗
最も多い失敗は、「外国人でも買える」と聞いた瞬間に、日本の所有感覚をそのまま当てはめることです。実際には、何を、どの権利で、どこまで持てるのかが重要です。
二つ目は、土地と建物の権利を区別しないことです。特にアパートは、住戸の見た目だけで判断しやすいですが、外国人の場合は土地共有部分の扱いが通常の感覚と違うため、慎重に確認しないと後悔します。
三つ目は、仲介担当者の説明をそのまま信じて、証書や権利書類を自分で確認しないことです。インドネシアの不動産では、契約前の権利確認がとても重要です。
注意点
注意したいのは、不動産の話を価格と利回りだけで進めないことです。外国人の場合、そもそも制度上の入口を間違えると、その後の運用や売却、相続、名義変更まで全部に影響します。
また、「みんなこうしているらしい」という非公式なやり方に流されないほうがよいです。制度の外側に寄せたやり方は、最初は簡単に見えても、後から大きな問題になりやすいです。住まいは金額が大きいので、安易な近道は危険です。
判断基準
自分の不動産検討が安全かどうかは、次の5点で判断できます。1つ目は、その物件の権利種類を説明できること。2つ目は、外国人として自分がその権利に関われる根拠を理解していること。3つ目は、土地付き住宅と区分所有を混同していないこと。4つ目は、将来の居住計画と権利形態が合っていること。5つ目は、価格より先に権利書類を確認していることです。
この5点が揃っていれば、大きな勘違いはかなり防げます。
まとめ
インドネシアで外国人が不動産を持つことは可能性がありますが、日本のような感覚で「所有」を理解すると危険です。大事なのは、権利の名前を覚えることではなく、自分がどの制度の中で、何を持とうとしているのかを正しく理解することです。
とくに Hak Pakai と外国人向け区分所有の考え方は、インドネシア不動産を検討するうえで避けて通れません。見た目が魅力的でも、権利が理解できていなければ、その物件はまだ買う段階ではありません。
次にやるべきこと
気になる物件があるなら、まず価格表ではなく権利資料を確認してください。土地付きか区分所有か、証書の種類は何か、外国人としてどう関与する前提かを整理することから始めるべきです。そのうえで、滞在資格や居住計画と整合するかを見ていくのが実務的です。